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為何在香港投資工廈物業和自存迷你倉是明智之舉?

Wednesday, January 26, 2022

Industrial Building HK

精明投資者的秘訣之一:洞悉快速成長的新興行業,就能領先掌握無限商機。

迷你倉近年在香港愈趨普遍,未來這行業更勢必迅速增長,不過迷你倉其實不是新鮮事,早在上世紀60年代,美國就開始有營運商將大倉庫分拆成小的自助儲物空間出租,早期以倉庫、保險箱方式經營,時至今日每年仍創造高達350億美元的巨大商機,這種成功的生意模式一度進入歐洲、澳洲市場,並於90年代中期成為香港市場新貴。

香港最大的自存迷你倉集團之一 RedBox Storage的行政總裁Tim Alpe 表示:這僅僅是個開始。「自助迷你倉毫無疑問在過去 50 年的發展令人印象深刻,但某些地區仍處於起步階段」他說。「不過還是有很多發展機會,尤其在香港這樣充滿活力和人口密集的市場,加上不少港人也沒有足夠空間存放個人物品。」

雖然香港人對自存迷你倉的需求很大,可是既符合消費者需求而合規格的迷你倉卻遠遠未能滿足,因此尋找儲物空間始終是一個令人困擾的問題。目前整個香港倉庫的應用納入政府的產業振興發展計劃之下,當局指出將以「更高的目標和更好的用途」安排,不過「更高的目標」和「更好的用途」往往成為住宅項目或商業大廈的代名詞。

香港於7、80年代是製造業重鎮,雖然早已成功轉型為物流和採購中心,可是工業區仍留下為數不少的倉庫。由於將這些地區改造成住宅區必須進行一系列可行性研究,並不是那麼容易,某些工業區甚至已被確認為不適合興建住宅,如此一來正好為發展成為自存倉庫提供良好土壤。

根據全球不動產服務與投資管理的龍頭高力國際(Colliers)於本年度發表的報告指出,香港人平均生活空間只有161平方呎,大概就只能容納一房一廳。假設每個人需要5到20% 儲藏空間,以香港半數人口400萬來計算,就有2300萬平方呎儲存空間的龐大需求,這些數字引證在香港投資自存迷你倉有巨大發展潛力。

如果我們再把香港房價持續高企、年輕家庭投資置產現況納入考量,更會發現自存迷你倉實屬奇貨可居﹗Lucas 和Chloe同樣是八十後,Lucas是會計師、Chloe目前在家做一些網拍的小生意,兩人每月收入合共港幣八萬,竟然也只能夠買入俗稱「納米樓」的小型單位,意味著這對新婚夫婦的生活質素受到一定程度的影響。存款不夠購買大房子,Lucas把從中學時期就開始珍藏的絕版模型、以及太太每月經營網店的存貨放到迷你倉,這樣就不會犧牲居住品質,他們正是成千上萬的香港年輕一族的縮影。

根據全球最大商業地產服務公司—世邦魏理仕集團《2021年第一季市場觀點》指出,投資基金持續活躍於本地商業房地產市場,而工業物業的租賃需求比去年顯著提升。相對甲級寫字樓及商鋪的空置率分別上升0.4%及2.1%,面對較高空置率的挑戰,投資者更積極留意工業物業,倉庫的空置率下降0.4%,預計工廈單位未來需求持續增加。

更為可觀的是,迷你倉一般可分為以月租、季租、半年租、年租方式出租,穩定的租金收入及高回報率,被視為具抗周期能力的收租資產。相對較低的建設成本和較低的持續資本支出/維護成本使投資能夠在3-4年內穩定下來,並擁有強勁的現金流。所有這些都表明了一個無可辯駁的事實,即投資迷你存儲行業從未有過更好的時機。

投資迷你倉常見問題:

1:我應該投資現有迷你倉企業或自行開設公司?

不想貿然注入巨額資金,可以投資房地產信託基金(Real Estate Investment Trusts,REITs),原理就像買股票一樣,買入REITs後可以成為公司股東,REITs的主要收入來自租金和利息收入。證監會規定,香港上市的房地產投資信託基金必須將超過90%的利潤作為股息分配給股東,這在美國也是如此。有興趣投資迷你倉,可以留意股價持續上升、派息穩定的企業。有興趣自己創業的可以參考2-5題。

2:我需要準備多少資金?

有興趣投資迷你倉,接下來第一個問題是:「開一間迷你倉我需要準備多少資金?」以工業廠房中20,000平方英尺的單位為例連同裝修及安裝防火設備、智能保安系統等設施,投保火險及水險等,將超過1,000萬港元。

3:開設迷你倉的理想位置?

港島工廈呎租較貴,目前大部分迷你倉開設在九龍及新界,較為熱門的地區包括觀塘、沙田及荃灣,三個地區同樣為交通樞紐。不過在考慮地區之前,你更應該先設想目標客群以及經營定位,整合空間需求。除了評估租金與客群,不能忽略的還有場地的消防設施是否完善,確保場所符合《消防條例》和《建築物條例》。

Q4:如何設定目標客群?

假若你的目標客群是個人倉儲、提供搬家短租,可以考慮距離密集住宅區不遠的地方,同時需要預備較大空間存放家具—這類目標客群客源較廣,但同時市場競爭非常激烈,由於客戶首單租期短多抱觀望心態,宜在前期給予優惠建立使用習慣。

如果目標客群需要紅酒倉的倉儲服務,則須配備恆溫恆濕功能;是商業客戶的話,他們租期一般較長,存放公司文件及檔案尤其著重防潮及保安功能,迷你倉選址宜考慮商業地段兩公里範圍內的閒置空間。

Q5:開設迷你倉如何進行風險評估?

開設迷你倉需要承擔的不穩定因素,最大的風險來自工廈價格波動及租約問題。根據美聯工商舖資料研究部資料顯示,2021年首5個月工廈整體售價走勢累升3.3%,隨著疫情漸見穩定,各區工廈租金大幅增加。為了避免租約期太短或租金突然大幅飊升造成成本上漲等問題,可行的做法包括購入工廈單位,或考慮與業主聯合經營。


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